Schlag den Zins

Anschlussfinanzierung, Forward-Darlehen und Umschuldung

Anschlussfinanzierung, Forward-Darlehen und Umschuldung

Was ist eigentlich ein Forward-Darlehen?

Beim Forward-Darlehen handelt es sich um ein sogenanntes Annuitätendarlehen zur Anschlussfinanzierung, das unter bestimmten Bedingungen abgeschlossen wird. Die Finanzierungs- oder Kreditsumme wird erst zu einem späteren Zeitpunkt ausgezahlt, und zwar in der Regel, wenn die „alte“ Bank abgelöst werden soll.

Der Vorlaufzeitraum liegt heute bei 60 Monaten. Passt dies in deine laufende Finanzierung, so kannst du schon heute ein Forward-Darlehen abschließen. Die Zeit zwischen dem Zeitpunkt der Auszahlung und dem Vertragsabschluss nennt man auch Forward-Periode. Für diesen Zeitraum zahlst du dann keine Zinsen an die „neue“ Bank.

Hat deine jetzige Sollzinsbindung eine Laufzeit von 15 Jahren, besteht die Möglichkeit, nach 10 Jahren unter Beachtung der Kündigungsfrist aus der jetzigen Finanzierung auszusteigen. Dazu musst du aber das Darlehen gekündigt haben.

  • Achtung: Kündige erst deine bestehende Finanzierung, wenn du einen neuen Darlehensgeber für das Forward-Darlehen gefunden hast!

Baufinanzierung mit Schlag den Zins

Jetzt handeln!

Derzeit sind Forward-Darlehen günstig. Zinsaufschläge für die bereitstellungszinsfreie Zeit wurden gesenkt, und hier und da haben wir Anbieter, die keine Forward-Zuschläge berechnen. Kunden mit einer laufenden Finanzierung sollten sich heute schon Gedanken um ihre Anschlussfinanzierung per Forward-Darlehen machen.

Warte nicht, bis deine Hausbank mit einem Angebot auf dich zukommt. Denn die Hausbank spielt mit der Trägheit ihrer Kunden.

Lass dich auch nicht durch deinen Bankberater verunsichern. So argumentiert dieser gerne: „Ein Bankenwechsel lohnt sich nicht wegen der Löschung der Grundschulden und der neuen Eintragung“.

Wir nennen es eher „Angst und Schrecken verbreiten“, und dies dient einzig und allein der Verunsicherung des Kunden. Denn: die Grundschulden werden im Grundbuch an die „neue“ Bank abgetreten. Kosten hierfür werden teilweise je nach Anbieter von der neuen Bank übernommen.

Forward-Darlehen: Vor- und Nachteile

Wann genau der richtige Zeitpunkt gekommen ist, um ein Forward-Darlehen abzuschließen, ist schwierig zu beantworten.

Anschlussfinanzierung

Du benötigst zum Beispiel eine Anschlussfinanzierung in 24 Monaten.

Forward-Darlehen

Du schließt heute kein Forward-Darlehen ab und die Zinsen steigen. Du ärgerst dich.

Forward-Darlehen

Du schließt heute ein Forward-Darlehen ab und die Zinsen fallen. Du ärgerst dich.

Forward-Darlehen

Du schließt heute ein Forward-Darlehen ab und die Zinsen steigen weiter an. Herzlichen Glückwunsch. Du hast alles richtig gemacht.

Du siehst – wann genau der richtige Zeitpunkt ist, kann niemand mit hundertprozentiger Sicherheit sagen.

Merke: Ein Forward-Darlehen lohnt sich, wenn du jetzt schon den gleichen oder einen besseren Zinssatz erhältst.

Vorteile

  • Garantierte Konditionen für Anschlussfinanzierung

  • Niedrige Sollzinsen für die gesamte Laufzeit

  • Sicherer Sollzinssatz über viele Jahre

  • Planungssicherheit und mehr finanzieller Spielraum

Nachteile

  • Ein sehr wichtiger Punkt gegen ein Forward-Darlehen und die Anschlussfinanzierung ist, dass ein abgeschlossener Vertrag bindend ist. Sinken nämlich die Zinsen wider Erwarten, ist der Darlehensnehmer an den im Rahmen des Forward-Darlehens vereinbarten Zinssatz gebunden und kann nicht von zwischenzeitlich günstigeren Baufinanzierungskonditionen und Zinsen profitieren.

Was gilt es bei Forward-Darlehen zu beachten?

Anhaltende Niedrigzinsphasen laden geradezu dazu ein, bei zur Verlängerung anstehenden Krediten frühzeitig die Konditionen festschreiben zu lassen und damit ein fast schon historisch zu nennendes Zinstief festzuschreiben. Hierfür hat der Bankensektor sogar eine eigene Kreditart geschaffen, eben das Forward-Darlehen. Sollten die Zinsen auf einem relativ hohen Niveau sein und voraussichtlich fallen, solltest du mit einem Forward-Darlehen warten bzw. dies bei der Verhandlung der Anschlussfinanzierung berücksichtigen.

Vorausdenken …

…und schon heute die Konditionen von morgen sichern

  • Das Forward-Darlehen wurde extra für Kreditnehmer geschaffen, die erst in einigen Wochen oder Monaten die planmäßig auslaufende Immobilienfinanzierung ersetzen wollen.

  • Diese Umschuldung der Baufinanzierung ist notwendig, weil Immobilienkredite meist mit einer anfänglichen Zinsbindung von 5 oder 10 Jahren abgeschlossen werden und erst dann zum erneuten Vertragsabschluss anstehen.

  • Somit kann der Kreditnehmer schon einige Wochen vor Vertragsablauf mit verschiedenen Banken verhandeln und sich den besten Zins sichern. Dabei muss er allerdings vorsichtig vorgehen, um seine Kreditwürdigkeit für das Forward-Darlehen nicht zu sehr zu belasten.

Vorsicht ist Trumpf

Mit gründlicher Vorbereitung ans Ziel

  • Bereite dich gründlich auf die Kreditanfrage und -verhandlung vor. Damit sollte sowohl der Lohn- und Gehaltsnachweis stimmen als auch kein negativer SCHUFA-Eintrag vorliegen.

  • Da eine allgemeine Bankauskunft beim Forward-Darlehen von Bedeutung ist, sollte ein etwaiger in Anspruch genommener Dispositionskredit rechtzeitig zurückgezahlt werden. Der „neue“ Immobilienkredit wird sich deshalb am unteren Ende der üblichen Zinsspanne orientieren.

  • Weise eindeutig darauf hin, dass es sich um eine Umschuldung handelt und nicht etwa um eine Erhöhung eines Darlehens. Das Eintragen des dann neuen Kredits an die vorderste Rangstelle im Grundbuch bedeutet eine niedrige Risikoposition für die Bank.

Wer sich also das niedrige Zinsniveau für sein Immobiliendarlehen schon jetzt sichern möchte, der sollte rechtzeitig an das Forward-Darlehen der Baufinanzierung denken. Dieses sollte genauso sorgfältig vorbereitet werden, wie die ursprüngliche Kreditbeantragung. Die gesparten Zinsen kannst du entweder für eine Sondertilgung nutzen oder mehr finanzielle Freiheit genießen – allein durch rechtzeitiges Nachdenken bei der Umschuldung der Baufinanzierung.

Und die Kosten von Forward-Darlehen?

Du hast dich für ein Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung entschieden. Nun heißt es zum Notar, oder?

Wir möchten dir an dieser Stelle die „Angst“ vor extrem hohen Notarkosten nehmen. Diese Angst wird gerne durch Bankmitarbeiter verbreitet. Bei deinem bestehenden Darlehen endet die Zinsbindung. Die neue Bank macht es dir nun relativ einfach oder sogar extrem leicht, die Anschlussfinanzierung oder das Forward-Darlehen bei ihr abzuschließen.

Bei den Forward-Darlehen-Kosten müssen wir Grundsätzliches unterscheiden:

  • Kosten für die Abtretung der eingetragenen Grundschulden
  • Kosten für die Beurkundung der Grundschuldabtretung
  • Gebühren für die Umschreibung der Grundschulden
  • Eventuelle Kosten für die Bildung von Teilgrundschulden
  • Eventuelle Kosten für die nachträgliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung, falls diese nicht vollstreckbar sein sollte

Nochmals: Wichtig für uns ist, dir die Angst vor einem Bankenwechsel zu nehmen. Einige Darlehensgeber erstatten dir diese Kosten. Sprich uns hierauf bitte an.

Vorschlag von uns: Du vergleichst das Angebot deiner Hausbank mit unserem Angebot. Teste uns! Wir suchen für dich das günstigste Forward-Darlehen, das zu dir passt.

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Häufig gestellte Fragen zu Forward-Darlehen (FAQ)

Ein Forward-Darlehen ist eine spezielle Form der Immobilienfinanzierung, die es ermöglicht, sich bereits heute die aktuellen Zinssätze für eine zukünftige Anschlussfinanzierung zu sichern. Diese Option ist besonders attraktiv, wenn du davon ausgehst, dass die Zinsen in der Zukunft steigen werden. Bei dieser Finanzierungsstrategie vereinbarst du mit der Bank, dass ein neues Darlehen zu den gegenwärtig festgelegten Konditionen beginnt, sobald dein bestehendes Darlehen ausläuft. Ein solcher Vorlauf kann je nach Anbieter und Vereinbarung zwischen wenigen Monaten und mehreren Jahren betragen. Für Immobilienbesitzer, die ihre Anschlussfinanzierung frühzeitig planen möchten, oder für Investoren, die ihre Renditen maximieren möchten, bietet das Forward-Darlehen flexible und kalkulierbare Finanzierungslösungen. Die Forward-Prämie, die für die Garantie der aktuellen Zinsen bis zum Beginn des Darlehens anfällt, sollte dabei berücksichtigt werden. Diese Prämie ist jedoch oftmals günstiger als die möglichen Zinssatzsteigerungen, die während der Warteperiode auftreten könnten. Die Vorteile eines Forward-Darlehens sind insbesondere bei anstehenden Renovierungen oder Modernisierungsmaßnahmen auszunutzen, da diese finanziellen Planungen eine sichere Kalkulationsgrundlage benötigen.

Ein Forward-Darlehen bietet sich an, wenn du bereits ein bestehendes Darlehen hast und die aktuelle Zinslage nutzen möchtest, um dir niedrige Zinssätze für eine zukünftige Anschlussfinanzierung zu sichern. Besonders vorteilhaft ist das Forward-Darlehen in Zeiten, in denen mit steigenden Zinsen zu rechnen ist. Möchtest du beispielsweise in zwei bis drei Jahren eine auslaufende Zinsbindung ablösen, kannst du mit einem solchen Finanzierungsinstrument die aktuellen Konditionen fixieren und somit kostspieligen Zinssteigerungen vorbeugen. Dies kann dir langfristig eine erhebliche Zinsersparnis bringen. Für Eigenheim-Besitzer, die eventuelle Modernisierungen oder Renovierungen planen, ist das Forward-Darlehen ebenfalls von Interesse, da es Planungssicherheit schafft. Auch private Investoren profitieren, indem sie zukünftige Kosten kalkulierbar machen und ihre Investitionsstrategie optimieren. Nutze Forward-Darlehen, um bereits heute die Zinsen für die nächsten Jahre festzulegen und finanzielle Vorteile zu sichern.

Ein Forward-Darlehen kannst du bis zu 60 Monate im Voraus abschließen. Diese Zeitspanne ist besonders für Eigenheim-Besitzer interessant, die sich frühzeitig günstige Zinskonditionen sichern möchten. Der Abschluss eines solchen Vorauskreditvertrags variiert je nach Finanzinstitut, daher sind oft individuelle Absprachen notwendig. Für Erstkäufer bietet ein frühzeitiger Vertragsabschluss die Sicherheit, rechtzeitig zu kalkulieren und finanzielle Planungsängste zu minimieren. So lässt sich der zukünftige Darlehenszins festlegen, bevor die bisherige Zinsbindung ausläuft. Ein Forward-Kredit ermöglicht langfristige Planungssicherheit und schützt vor steigenden Zinssätzen. Gerade bei großen Bauprojekten oder Investitionen hilft dies, die Finanzierungsbasis zu stabilisieren. Unsere maßgeschneiderten Lösungen sorgen dafür, dass diese Optionen optimal auf deine Bedürfnisse zugeschnitten sind.

Es gibt verschiedene Arten von Darlehen, die auf unterschiedliche Bedürfnisse und Situationen zugeschnitten sind:

  • Annuitätendarlehen: Dieses Darlehen zeichnet sich durch gleichbleibende monatliche Raten über die gesamte Laufzeit aus. Es verbindet Zins- und Tilgungszahlungen, wodurch eine verlässliche Kalkulation möglich ist. Besonders geeignet für Erstkäufer und Eigenheim-Besitzer, die eine planbare und stabile Finanzierung bevorzugen.
  • Endfälliges Darlehen: Hier zahlst du während der Laufzeit nur die Zinsen, während der gesamte Kreditbetrag am Ende der Laufzeit fällig wird. Diese Form der Finanzierung ist oft bei Investoren beliebt, die während der Laufzeit durch andere Investitionen Rücklagen aufbauen wollen.
  • Forward-Darlehen: Ideal für Menschen, die bereits ein bestehendes Darlehen haben und sich den aktuellen Zinssatz für die Zukunft sichern möchten. Der Vertrag wird jetzt abgeschlossen, die Auszahlung erfolgt jedoch erst zu einem späteren Zeitpunkt. Besonders nützlich für Eigenheim-Besitzer, die eine Anschlussfinanzierung benötigen.

Durch die richtige Wahl des Darlehens, angepasst an deine finanziellen Ziele und Bedürfnisse, kannst du die besten Forward-Darlehen-Konditionen und die größtmögliche Flexibilität erreichen.

Die Zinssätze für ein Forward-Darlehen variieren je nach verschiedenen Faktoren, darunter die Laufzeit der Vorlaufzeit, die aktuelle Marktlage und deine Bonität. In der Regel sind die Zinsen für Forward-Darlehen leicht höher als die für klassische Baufinanzierungen, da du dir den aktuellen Zinssatz für die Zukunft sicherst. Der Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit beträgt meist zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkte pro Monat. Folglich hängt der endgültige Zinssatz davon ab, wie lange im Voraus das Darlehen abgeschlossen wird und wie sich der Markt entwickelt. Ein Beratungsgespräch kann helfen, die für deine spezifische Situation besten Konditionen zu ermitteln.

Transparente und maßgeschneiderte Lösungen, wie sie bei Schlag den Zins angeboten werden, bieten dir die Sicherheit und Flexibilität, die du bei der Planung deiner Immobilienfinanzierung suchst.

Der Forward Aufschlag bei einem Forward Darlehen variiert je nach Kreditinstitut und der Dauer der Forward-Phase. Er richtet sich im Wesentlichen nach dem aktuellen Zinsumfeld und der erwarteten Zinsentwicklung bis zum Ende der Forward-Periode. Meistens liegt der Aufschlag bei 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat der Vorlaufzeit. Bei einer Forward-Phase von beispielsweise 12 Monaten kann sich der Aufschlag somit auf etwa 0,12 bis 0,36 Prozentpunkte summieren. Diese Werte sind jedoch lediglich Richtwerte. Die genaueren Konditionen hängen stark von deiner persönlichen finanziellen Situation, der Höhe deines Darlehens und der Marktstrategie deiner bevorzugten Bank ab.

Privatkunden und Erstkäufer von Immobilien, die ein Forward-Darlehen in Betracht ziehen sollten unbedingt verschiedene Angebote vergleichen und im Idealfall eine Beratung durch einen unabhängigen Finanzierungsberater wie uns in Anspruch nehmen. Schlag den Zins bietet dir individuelle Beratung und Optimierung deiner Finanzierungsangebote, sodass du den bestmöglichen Forward-Aufschlag für deine Bedürfnisse erhältst. So kannst du von den Vorteilen einer frühzeitigen Zinssicherung bei gleichzeitiger Transparenz im gesamten Prozess profitieren.

Die monatlichen Kosten für ein Forward-Darlehen hängen von mehreren Faktoren ab. Zunächst spielt der vereinbarte Zinssatz eine entscheidende Rolle, der je nach Anbieter und individueller Bonität unterschiedlich ausfallen kann. Ein weiterer Faktor ist die Höhe des Darlehensbetrags: je höher der Betrag, desto höher die monatlichen Raten. Ebenso ist die Laufzeit des Darlehens relevant: Bei längeren Laufzeiten verteilen sich die Kosten über einen längeren Zeitraum, was die monatlichen Raten senken kann. Daneben können Gebühren und Kosten für Sondertilgungen anfallen, die ebenfalls berücksichtigt werden müssen. Für eine genaue Berechnung der monatlichen Belastung ist es ratsam, verschiedene Angebote zu vergleichen und sich individuell beraten zu lassen. Schlag den Zins bietet eine transparente und maßgeschneiderte Beratung, um den besten Zinssatz und das optimale Finanzierungsmodell für deine Bedürfnisse zu finden. So kannst du die anfallenden Kosten kalkulieren und eine fundierte Entscheidung treffen.

Ob ein Forward-Darlehen aktuell für dich sinnvoll ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wenn du mit einem baldigen Anstieg der Zinsen rechnest, kann es klug sein, sich die aktuellen Zinssätze für die Zukunft zu sichern. Dieses Instrument bietet dir die Möglichkeit, Zinssicherheit zu schaffen, eine wertvolle Option gerade für Immobilienkäufer und Eigenheimbesitzer, die sich vor steigenden Finanzierungskosten schützen möchten. Ein Forward-Darlehen ist besonders interessant für dich, wenn du innerhalb der nächsten drei Jahre eine Anschlussfinanzierung benötigst oder eine Investition in eine neue Immobilie planst. Durch den Abschluss eines Forward-Darlehens kannst du zukünftige Zinssätze bereits heute sichern, und das ohne zusätzliche Kosten. Für private Investoren bedeutet dies die Möglichkeit, ihre Renditen zu maximieren, indem sie sich günstige Konditionen sichern. Auch kleine und mittelständische Unternehmen, die gewerbliche Immobilien finanzieren möchten, finden in dieser Darlehensform eine attraktive Lösung. Sie können ihre zukünftigen Finanzierungskosten genau kalkulieren und so langfristig stabile Ausgaben planen. Es ist jedoch wichtig, die Marktentwicklungen genau zu beobachten und sich umfassend beraten zu lassen, um die optimale Entscheidung für deine individuelle Situation zu treffen. Ein Gespräch mit einem unserer selbstständigen Finanzierungsberater kann dir hier wertvolle Einblicke und konkrete Empfehlungen bieten.

Zwar kannst du grundsätzlich dein Forward-Darlehen kündigen, allerdings gibt es dabei einige Aspekte zu beachten. Ein solcher Vertrag ist rechtlich bindend, und eine vorzeitige Kündigung kann mit hohen Kosten verbunden sein. Die Bank hat in der Regel das Recht, eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung zu verlangen. Diese Entschädigung dient dazu, den Zinsschaden auszugleichen, den die Bank erleidet, wenn der Kreditnehmer das Forward-Angebot nicht in Anspruch nimmt. Ein Forward-Kredit ist speziell dafür konzipiert, zukünftige Zinssätze zu sichern. Daher ist es wichtig, vor Abschluss genau abzuwägen, ob diese Art der Finanzierung wirklich passt. In Fällen unvorhersehbarer Lebensveränderungen, wie etwa einem Berufswechsel oder Umzug, lohnt es sich, mit der Bank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater das Gespräch zu suchen. Möglicherweise lassen sich Wege finden, um die Auswirkungen einer Kündigung abzumildern. Ein Forward-Darlehen bietet finanzielle Sicherheit durch feste Zinssätze, allerdings ist die Flexibilität hier eingeschränkt. Wer sich unsicher ist, sollte vorab eine transparente und individuelle Beratung in Anspruch nehmen.

Um deine Anschlussfinanzierung zu berechnen, kannst du unsere Finanzierungs- und Forwarddarlehenrechner nutzen. Diese helfen dir, verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten einfach und schnell zu kalkulieren. So findest du die besten Zinssätze und individuell angepasste Lösungen.